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以前Yahoo!ニュースにて不動産投資の記事があったのでご紹介します。
注:引用は一部省略や加工を加えてますのでご了承ください。

引用元:ヤフーニュース https://news.yahoo.co.jp/pickup/6252942


・入居者が減っていく
「お持ちの土地を活かしてみませんか。アパートを建てれば、管理と入居者募集の手間はすべてこちらでお引き受けします。さらに、契約中の30年間は一定の家賃収入を保証します」

 東京から電車を乗り継ぎ約2時間の中部地方の某県。県庁所在地からさらに車を走らせること30分ほどの町。この地で長年農業を営んできたAさん(80歳)の元を、大手不動産会社B社の営業マンが訪れたのは、いまから十数年前のことだった。

 その頃、Aさんはちょうど老後のお金の算段を思案していた時期だった。

 営業マンが持参した資料には、一般のアパートの家賃はこの先年々下がる一方だが、この会社の「サブリース契約」でアパートを建てれば30年後も家賃収入は下がらないとするグラフがでかでかと印刷されていた。

 サブリースとは、「転貸借」つまり家主が不動産業者に建物を賃貸し、不動産業者はその部屋をさらに第三者にあたる入居者に貸し出す、不動産業者は賃料を家主に支払うという契約形態のことだ。一般に「30年一括借り上げ」といった長期契約を売り文句にしている。

 「セールストークも魅力的で、いまから思えば都合のいい話ばかりでした。この地域には企業の工場が多いのですが、それらの工場労働者や転勤者にも需要があって、部屋は常に埋まると言われた。

 専門家が資料を見せながらはっきりと『損することはありません』と断言するのだから、大丈夫なのだろうと思うようになっていきました」(Aさん)

 アパートの建築費は約9000万円。ほぼ全額をB社から紹介された地方銀行のアパートローンで賄った。

 「まだ半信半疑の部分があったので、銀行の融資担当者にB社の営業マンが持ってきた資料を見せながら『本当に問題ないのでしょうか? と尋ねると、『これなら大丈夫』とあっさり太鼓判を押されたんです。こちらとしては、『銀行が言うのだから』と大船に乗った気持ちでした」(Aさん)

 ところが、時間が経つにつれてAさんのアパートの周囲には、B社による別のサブリース物件のアパートが次々増えていく

 「いくら単身入居者の需要があるとはいえ、狭い町にそんなに建てられたら飽和するのは目に見えている。担当営業マンには何度も『本当に大丈夫か? と尋ねました。でも、彼は『僕を信用してください』と繰り返した」(Aさん)

 だが、営業マンの言葉とは裏腹に、Aさんのアパートの入居者は減っていき、現在では約20戸のうち15戸近くが空室のままだ。

Aさんは営業マンを信用しすぎましたね。

素直な人ほど騙されやすいんです。

不動産のことなんて普通の人は分からないですし、しょうがないといえばしょうがないですが。。

自分の専門外の分野って、、営業マンの人柄で決断しちゃうケースも多いと思います。
僕が最近読んでいるマンガで、インベスターZというマンガがあります。

特にインベスターZの16巻では、保険がテーマですが、保険の営業をする人がどういう事をしてくるか等学べることが多いです。
多分、不動産の営業マンもこんな感じなんでしょうかね。

巧みなセールストークや誠実な人柄が営業する上での武器になるんでしょう。

インベスターZは、中高生が「投資部」に所属し、日々投資活動をしていくというマンガです。
作者は「ドラゴン桜」を書いた三田紀房さんです。

興味ある方は、一度読んでみることをオススメします。

こちらが保険がテーマの16巻。ここに出てくる保険の営業マンが凄いです。


・契約書はちゃんと読むこと
不安を抱えたAさんのもとにB社の営業マンがアポなしでやってきたのは昨年の6月だった。

 「『このあたりの家賃相場はあなたに保証している金額の50%を切っていて、もうこの金額では続行できない。ついては家賃保証を減額するからこの紙にハンコを押してくれ』と言い出したんです。寝耳に水でした」(Aさん)
実に3割に及ぶ大幅な減額だ。
『考えさせてくれ』と言ったのですが『即決でないと、契約解除の可能性もあります』と言われた。(Aさん)

 AさんがB社と結んだ契約書類では確かに〈契約期間30年〉とされていた。だが、2ページにわたりびっしりと書き込まれた書類の最後には〈家賃収入は10年を過ぎたら2年毎に契約内容を見直す〉という文言が何の強調もなされずに記されていたのだ。

 「『契約書類を読み込んでいないのが悪い』と言われればそれまでですが、営業マンから減額についての説明は一切受けていませんでした」(Aさん)

 Aさんは、B社の営業マンのみならず、簡単に融資を決めた銀行の担当者にも憤る。

 「融資のプロである銀行の担当者は、書類の内容も当然精査したはず。それなのに、窓口に相談に行った時も将来の見通しなどについて何も疑問を示されることはなかった。

 せめて融資の相談をした時に、銀行が借り手であるこちらの立場でしっかり審査してくれていたら、契約を思いとどまったかもしれないのに、という気持ちはぬぐえません」(Aさん)

契約書は絶対に読まなきゃダメですね。契約書の大切さはこのマンガでも学べます。
ナニワ金融道は、貸金業がメインのマンガですが、このマンガでは契約書を読まないリスクを具体的に学べます。契約書に何となくサインしてしまうと、いずれ痛い目に合うことは間違いありません。

また、金融業の奥深さも学べます。僕が今まで読んできたマンガの中でトップクラスに面白いマンガです。 
ここで話を戻しますが、不動産の事なんて普通の人は分かりませんよね。僕は宅建試験に合格していて、普通の人よりは不動産の知識はあるつもりですが、僕も難しいと思ってしまいます。(そもそもあまり理解していない笑)
不動産業者の方は、不動産の知識は凄いでしょうし、何も知らない人を騙すのは簡単ですよね。
まぁ業者も仕事でやってるので、自分たちに都合の悪いことをわざわざ客に言ってくれませんよね。
良い部分だけを言って悪い部分は言わない。これで良いか悪いかは置いておいて、当たり前っちゃ当たり前ですよね。
 

・不動産屋と銀行は共犯
大手信託銀行の元支店長が言う。

 「本来の銀行の役割は、きちんと事業性を審査したうえで、事業者に融資を行うこと。しかし、近年は審査能力が落ち、行員は目利きができなくなっている。

 その上、住宅ローン金利が0.5%程度と『超低金利』の現在でもアパートローン金利は平均5%程度と圧倒的に高いし、物件という担保があるので、融資先が喉から手が出るほど欲しい地銀は、安易に審査を通してしまう」

 実際、日銀の調査によれば、金融機関にアンケート調査を行ったところ、半数以上が周辺の家賃相場や入居率さえ調べずに融資をしているという衝撃的な事実も明らかになっている。

 「不動産業者は地主とみれば絨毯作戦で声をかけ、アパートを建てさせようとするが、その際、業者と地銀は必ずくっついている。表沙汰にこそならないものの、銀行から業者に地主をこっそり紹介するケースもあるし、業者が銀行を紹介するケースもある。

 1件当たりの金額が高額なので双方に旨味がある。いわば『共犯関係』なので、決して銀行を借り主の味方だと思ってはいけません」(大手地銀関係者)



アパートローン金利と住宅ローン金利の違いは簡単に言えば,自分で居住する用か投資用かです。

住宅ローンは、自分と家族が居住するための資金を借り入れることをいいます。

アパートローンは基本的には物件から上がってくる家賃収入でローンを賄う事業計画に基づき、融資をすることになります。

・まとめ
不動産業者と銀行が双方にメリットがあるからこんな風になっているんでしょうね。
不動産は何かあれば担保にもできるし、何より高額なので双方に旨味があります。
泣きをみるのは、大家さんということですね。

絶対に儲かるといわれたら、信用せずに1度疑ってみる。
不動産投資に限らず全てを疑いましょう。

分からない分野に手を出さない。手を出すならきちんと勉強しましょう。
でないと痛い目みますよ。(ヒカルVALUのように

不動産業者は不動産が自分たちのフィールドなんです。相手のフィールドで無防備に戦うのは避けたいところです。

不動産投資に興味がある方は結構いると思います。
僕も最初投資を始めようと思ったきっかけが「金持ち父さん貧乏父さん」だったので、不動産投資に魅力を感じた1人です。


ですが不動産投資はリスクが凄いあります。
投資にリスクは付き物ですが、不動産投資は特にそうですよね。

第一、そんなに利回りのいい儲かる物件をなんで他人に紹介するんでしょうか?
そんなに儲かる物件なら、業者の人が始めちゃうと思うんですよね。

不動産って殆どの人が素人なわけじゃないですか。
言い方悪いですが、いくらでも騙せると思います。

ですが、実際に不動産投資で成功している方もいますので、成功するメソッドがあるんでしょう。
僕もいずれは不動産投資を始めたいと思っていましたが、このYahoo!ニュースを見て、改めて怖いと思いました。

不動産投資を始める際は、不動産業者や銀行に騙されないようにしっかり準備して始めたいですね。

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